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优铺专访丨合创中国董事长弓超:要办一座商业地产的“专科医院”


从一线销售起家,到自己创业成立合创中国担任董事长,纵横地产界多年,操盘过四十多个项目的弓超,在4月27日上午,着一身休闲西装,作为经纪代理公司的代表嘉宾之一,出现在北京优铺商学院商旅地产落地圆桌会上。

 

除了是合创中国的董事长,当天,弓超又多了一个全新的标签,即优铺商学院的创始合伙人之一。弓超说,在听过优铺商学院举办的圆桌会之后,他特意从沈阳赶过来,来看看商业地产共同的痛点能不能医治。

 

1992年,弓超进入社会后,与房地产行业结缘的第一份工作,是做一名普通的销售人员,而后,慢慢地升至销售经理、工程经理、营销总监、公司副总,公司副总裁、公司总裁,从基层摸爬,滚打起来的弓超,仿佛一台行走的录像机,记录了中国房地产行业多年的崛起与变迁。也是因为这样的东北“草根”出身,让弓超的发言和专访问答都显得十分接地气。

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  ▲合创中国董事长弓超


问:您对目前的商业地产的看法是什么?

 

弓超:根据目前房地产经济发展形势来讲,或者对于未来、对于开发商来讲,不会做商业的开发商是不会永远存活下去的。那对于代理商来讲,不会办商业的代理商也是不会存活下去的。我觉得商业是作为未来近10年或者15年之内处于中国房地产风口浪尖的事情。

 

问: 我觉得这次优铺商学院成立,它的意义是什么?

 

弓超: 我觉得的意义就在于一个“早”字,为什么说未来的一个商业是一个发展方向呢?就是因为商业的库存量非常大,尤其在三四线城市。现在在全国来讲,据我保守的估计,大约将近有16万~20万这样的商业已经建完,开始运营,大部分都不是太好,这样都需要一个平台去落地,去拓展,这样的话,商家、消费者和中间商等等都打成一条链条,共同解决这些问题,而在以往的过程中,这个链条是没有,只是一个大概念,房地产化,而房地产化又是个住宅化,商业很少被提及,但是我觉得未来就是商业的天下,所以说我觉得优铺是带了一个头,在全国来讲,是为商业的突破带来一个头。

 

未曾清贫难成人,不经打击老天真。自古英雄出炼狱,从来富贵入凡尘。和刘备、朱元璋这样的凡尘英雄一样,同样是从底层摸爬滚打起来的弓超回忆自己从1992年开始涉足房地产,到今年,已是第26个年头,从一线城市做到五线城市,既有销量极好的轻松赚钱年,也有卖不动的困难度日之年。

 

想摆脱“看天吃饭”,一直是弓超和代理商同行的心愿。可是目前商业地产综合征的失血速率大于造血速率的病症,让三四线具有潜藏价值的商业地产项目几乎被打入冷宫。尽管新零售、运营等全新的概念不断更迭,不断在代理界内刷屏,但是,用弓超的话说,是“治血压治不了血糖,治得了血糖治不了前列腺”,他来到优铺商学院,就是希望能把它办成一家“专科医院”。

 

优铺商学院副董事长江志祥评价弓超是“以策略研究为主的代理商,头发也多,点子也多”,而弓超自己,却谦虚地表示自己前来是来和同行们“寻医问药”的:“我们跟在座的广大的“医生”一起,不管是国企的也好,草根的也好,共同研究治法。”

 

以下为论坛演讲原文:

 

如何想商业地产?我诚实地告诉大家,我不会,所以我来优铺商学院学习来了。

 

我从业时间比较长,我是1992年干房地产的,从一线干到五线,从一线销售员现在干到五线城市了,本来是应该在二线城市。我觉得我们一直在被挤兑,被市场追着跑,一开始是开发商,到2014年,觉得开发商太累,就转行干代理商,轻资产,干代理,那时候日子过得太好了。但是到了2016年,感觉日子越来越不好干了。因为开发商好卖了,我们就不好卖了。所以2016年的时候公司决定集体转型,卖什么?卖不好卖的东西,IP叫卖不动产,打着这样的旗号,我游走于中国的各个地方。

 

 到了2017年,我感觉商业地产又不好卖了,我主要是卖铺,商业地产很多铺子是底商,底商比住宅好卖,我跑的城市多,从一线跑到五线,2017年飞了77次,一共15万公里,基本都在三四五线城市徘徊,了解市场,所以对它们的痛和热切期望非常了解,但没有方法。我希望通过优铺商学院来研究一种方法,来共同治愈它们这种病,当治愈的时候,代理商腰杆也就硬了,腰包也鼓了,优铺商学院也壮大了。

 

目前,661个城市,2800多个县,还有4万多个镇,每个镇上最起码都有一个商业,合起来大概一万到两万平米,算起来平均价格一万一平米。任何一个商业的招商都非常好,运营选商阶段也都认真挑商家,但是一下子死了,为什么呢?前期市场结构不合理,造血功能没有失血快,资金配置不合理,还有银行利息,一下子把全部利润吃掉。

 

所以说,商业地产综合症不是简单能解决的,不是靠商铺能解决,不是靠运营能解决,不是靠新零售能解决的问题,很多东西是解决不了的,需要我们去研究、去剖析。现在的商业地产并发症,治血压治不了血糖,治得了血糖治不了前列腺。现在干这个行业,很多东西不知道,也不清晰,所以商学院一来,我特别高兴,我们一起跟在座广大知名的“医生”,不管是国企的也好,草根的也好,我们共同研究治法。在全国的商业市场上能治几种病就OK了,我们不能办综合医院,要办专科医院。

 


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