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优铺盘点|2017中国各城市写字楼空置率排行榜TOP10


2017年中国各城市写字楼空置率排行榜TOP10


写字楼是一座城市产业活跃度的重要标志是,供应量与市场需求之间的关系,供应量低,说明市场旺盛,经济发展迅速,若空置率比较高,对城市经济是一个巨大的浪费。


TOP1、北京写字楼空置率最低7.7%



2017年北京市甲级写字楼总存量突破千万大关,达1,005万平方米。


随着第四季度季度恒毅大厦、中海国际中心、中航资本大厦和国际电子总部大厦如期入市,为市场带来约38.5万平方米的新增供应。由于新入市项目均位于非核心商圈,整体市场空置率环比上升1.4个百分点达7.7%,五大核心商圈空置率环比下降1个百分点至3.5%。继续受市场活跃的影响,本季度北京甲级写字楼市场租金呈稳中有升的态势;平均租金上升至每月每平方米395.7


金融业、高科技业和服务业占市场8成份额,其中高科技业表现最为突出,年度成交个数占总成交的29%。 随着北京市政府2017年底开始的陆续搬迁,通州将吸引更多国内外知名企业及投资者关注,区域内物业资产价值也将继续凸显。同时,2020年环球影城的建成也会带动通州文旅以及相关上下游产业迅速发展,届时周边写字楼租赁需求将得到明显提升。


TOP2、广州写字楼空置率其次11.9%



在全国甲级写字楼市场普遍供应大趋上涨的环境下,广州甲级写字楼空置率仍保持下降,租金环比涨幅超北上深等一线大城市


全市甲级写字楼空置率为11.9%,租金每平方米每月157.3元,环比上涨1.1%。其中,珠江新城商务区租金增幅居于全市各商务区榜首,环比涨幅为2.7%,平均租金上升至每月每平方米182.5元,空置率13.0%。琶洲板块租金也录得今年以来的最大涨幅,环比上涨1.5%,空置率为25.1%,全市甲级写字楼的平均空置率为11.90%,环比下降1.3个百分点


目前,广州写字楼存量达500万㎡,还不足北京上海的一半。其中,珠江新城作为“2016年中国最具活力CBD”,无论是从商区实力沉淀还是从产业未来前景而言,都是新兴产业项目的最为热衷的背靠地。


TOP3、上海写字楼空置率为14.6%



2017年,甲级写字楼全年新增供应面积达140万㎡,创历年新高,同比增长27%,大量新增供应下,甲级写字楼市场库存突破千万平方米。大量新建楼宇入市对核心区部分存量楼宇造成了一定压力,今年无论是新兴还是核心区空置率都呈现出上升迹象,全市甲级写字楼的平均空置率环比上升3.2个百分点至14.6%,其中,次中心商务区空置率更是出现七年来的单季新高,达到23.6%。平均租金上升至每月每平方米395.7元


金融、生产制造及电子科技占据6成份额为今年写字楼租赁市场三大重要行业。值得注意的是,伴随中国互联网发展水平已位居全球第二、上海位列综合指数前五名,电子科技行业出现万达网络、Bilibili等超级租户,选址新兴商务区。


TOP4、深圳写字楼空置率为16%



2017年深圳新增写字楼供应将达到171万,较去年将近翻一倍当前市场写字楼供应较大,深圳后海片区将在2017和2018年迎来供应小高峰,前海片区将在2018年及之后达到供应高峰。


深圳这些新供应出货的写字楼中,以自用为主的投资需求活跃, 企业总部大楼占比近5成。受国家扩大开放和支持外商投资等政策影响,仲量联行深圳董事总经理夏春毅曾表示,外资企业在深注册量及企业投资规模都将会提升,以专业服务业、电子通信和 传统金融行业为代表的外资企业有望继续扩大在深圳的布局。全市甲级写字楼的平均空置率有所上升达到16%较去年底上升了超过3个百分点。在空置率上涨的同时平均租金上升至每月每平方米上涨至395.7元。数据显示,在前海,2017年甲级写字楼总供应量约7万平方米,2018年将攀升至91万平方米,2019年将达到126万平方米。


TOP5、杭州写字楼空置率为17.3%


2017年,杭州写字楼空置率回落至17.3%,平均租金上升至每月每平方米135.0元


杭州写字楼租赁需求稳定,近半需求仍然来自于金融行业租户,主要集中在核心商务区标杆项目。钱江新城多个项目均有过千平方米的金融客户成交。另外来自建筑行业和房地产行业的租赁需求也非常活跃,使得杭州空置率下降1.1个百分点至17.3%,平均租金报每月每平方米135.0元,环比增长0.5个百分点。


据了解,目前杭州的办公楼市场已形成“一体两翼”的格局,“一体”指以黄龙、武林、庆春为代表的传统中央商务区,“两翼”指城北的运河商务区以及新兴的钱江新城板块。随着城市基础设施建设及公共交通网络的进一步完善,以及第三产业的快速增长,未来,办公楼需求强劲,整体空置率有望逐渐下行,市场向业主方倾斜,租金将有较大的上涨空间。有业内人士表优质供应与区域价值提升相辅相成,新兴商务区的未来发展潜力值得期待。


TOP6、成都写字楼空置率为27.6%



第二季度的成都甲级写字楼需求强势回暖,达历史峰值,去化总量占比全市近八成,从而拉动成都整体写字楼平均空置率下降1.3个百分点到达27.6%,全市租金近四年来首次企稳。


截至2017年,成都甲级写字楼总存量达到300万㎡,仅次于北上广深四大一线城市,在二线城市中处于领军地位。无论是开发存量还是硬件、物业水平,成都写字楼市场与一线城市已十分接近。因成都写字楼租金已连续数年下跌,业主方长期以来降租让利的策略引致边际效应递减,写字楼租金需求弹性明显下滑,租金水平已基本见底,在全市新增10万㎡供应量情况下,平均租金上升至每月每平方米上涨到97.8


随着南延线写字楼存量不断攀升、配套设施逐步完善、商务氛围不断成熟,成都已逐步形成市中心与南延线"双核"驱动的写字楼格局。未来,在两大核心区域仍将持续发展的同时,天府新区也将进入成长期,随着办公物业的落成,一部分企业也将向更南边的区域聚集。


TOP7、武汉写字楼空置率为32.8%



随着市场竞争的进一步加剧,武汉甲级写字楼市场整体空置率或将受新增供应推升而在短期内出现上浮,同时也将给租金带来一定压力。


随着万达尊K7-1、万达环球国际中心3号楼&4号楼等项目的入市为武汉带来了约20万平方米的新增供应,拉升武汉核心市场存量至227.7万㎡。租金方面,二季度武汉四大核心商圈各优质商场租金基本保持平稳,整体环比微降0.48%。武汉优质写字楼(包含甲、乙级)空置率为32.8%,此空置率在二线城市范围内,相对处于较低的水平。平均租金为97.5元/月。在目前的武汉写字楼市场上,服务业、保险、银行、证券等金融机构依然为上半年办公需求的主要来源。


TOP8、沈阳写字楼空置率为35.5%



2017年,沈阳无新增甲级写字楼项目入市,全市甲级写字楼总存量保持在100万㎡以内,空置率环比下降2.7个百分点至35.5%。成为近三年来最低值。


在所有成交企业中,金融保险和IT互联网已经连续多季度成为沈阳写字楼重要支撑,两者合计占比高达整个写字楼交易市场的47%。生物健康领域,需求明显增长,一举超过传统的专业服务、制造、建筑等行业,以14%的比例登上第三的宝座。沈阳三大主要商圈中金廊-五里河区域仍为翘楚,租金为全市最高91.3(元/平/月),而老牌商圈太原街租金最低,仅为61.2(元/平/月),空置率却高达50.3%。全市平均租金约67元/平/月,环比呈负增长,增长率为-1.3%,但整体跌幅放缓。


TOP9、天津写字楼空置率为36.19%



2017年随着陆家嘴金融大厦一个优质写字楼项目入市,为中心城区甲级写字楼市场带来9.4万平米的新增供应,总存量达到118.4万㎡


当前天津办公楼总体量为五年前体量的2.5倍,共计270万㎡。从供应产品方面来看,甲级写字楼存量在上半年达到118.4万平方米,仍占市场主导地位,其中全市楼宇数量河西占比最大。从区域来看,以奥林匹克中心的卫津南路板块、传统金融机构聚集的友谊路板块、和未来5年内陆续完工的新八大里板块为代表的写字楼“新兴商业圈”正在兴起。新兴商业圈的兴起也正是传统商圈接近饱和的证明之一。


据统计2017年,老城厢-海光寺区域和南京路-小白楼区域成交最为活跃,由此可见,南京路-小白楼板块、老城厢-海光寺板块,以及海河沿岸板块构成的“传统商业圈”依旧是天津写字楼成交的主力区域。


TOP10、重庆写字楼空置率为50.5%



从2015年至今,重庆甲级写字楼新增供应接近100万㎡,存量已接近250万㎡,由于市场面对集中供应的压力,供过于求,平均空置率在2015年就已突破40%,2017年平均空置率高达50.5%,业主方纷纷下调租金预期改变租赁策略,目前整体市场处于调整阶段。


传统金融服务业传统金融类租户承用面积占主导地位,在重庆甲级写字楼租户结构方面,调查显示,金融业成为重庆甲级写字楼需求的首要来源,其中银行、保险等传统金融租户对需求的贡献率超过国内重点二线城市,与北京、上海旗鼓相当。以小额贷款为代表的非传统金融在重庆发展较其他省市更加平稳,成为甲级写字楼需求的主要驱动力。服务业、房地产建筑、零售贸易、科技新媒体(TMT)、制造业分列第2-6位。即使在供过于求的大背景下,重庆写字楼新增供应量达8.9万㎡,优质写字楼租金继续承压。截至2017年末,优质写字楼平均租金报82.6元/平方米每月,环比微跌0.4%。而甲级写字楼平均租金微跌,每月为93.6元/㎡。


中经联盟秘书长、优铺董事长陈云峰表示:


1、北京资源比较集中空置率比较低,但是雄安新区的设立分流了北京写字楼入驻人群,应该引起足够的重视,比如央企外迁,对北京写字楼是严重的利空。


2、上海、广州、深圳以及杭州写字楼空置率在17%以内,可以采取一定措施调整保证写字楼市场的正常发展和运行,但是其余二线城市写字楼空置率均在27%—50%之间,属于严重写字楼积压,资源浪费。


3、为解决空置率居高不下的难题,共享办公出现了,以优客工场为例:成功解决了供求匹配的问题,一般情况下,入驻写字楼的都是大公司,不愿意接受人员少的小公司,事实上,一些员工少的创业公司,想进高端写字楼却没有希望;优客工场的出现提供了一个转换器,租下一部分高端写字楼,以时尚内饰的写字楼为载体工位出租,接纳小公司入驻高端写字楼;优客工场成功迎合了开发商建设规模过大,不能完全出租的问题,填充了此处空白。


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