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毛大庆:运营价值在产品中的变现

“他是中国共享办公第一人。他用了两年时间,建设出中国最大的联合办公平台,服务于全国30多个城市的几十万创业者。在新经济浪潮中,他为创业者们提供了一个梦想的栖息地。”


他就是——中经联盟第5任轮值主席、优客工场及共享际创始人兼董事长毛大庆。


本月初,他在综艺节目《我是演说家》上分享了自己从被迫上跑道到完成70场马拉松的故事,一度刷爆朋友圈。


12月17日,在中经联盟第9届年会上,咱们男神的演讲再一次引爆全场,这一次他就面向创造力阶层、着力职住平衡问题,就“空间+内容”运营商在城市更新中的实践做了分享。


那可是分分秒秒全是干货。

  

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中经联盟第5任轮值主席

优客工场及共享际创始人兼董事长

毛大庆


以下为中经联盟第5任轮值主席、优客工场及共享际创始人兼董事长毛大庆演讲原文:




“大家好,每年都把吃饭前的时间让给我,今天比较好,我后面还有任总垫底,把大量的时间让给任总,大家吃不了饭不怪我,以前都是怪我。关于房地产销售型的问题和未来的销售型房地产会往哪走,重磅的问题交给任总解答。


我就讲讲经营型物业包括今天的新的存量地产从销售时代转向经营时代之后,在我们这个圈子里面做的各种各样的实践,我想无论什么实践,共享办公也好,是现在林林种种的长租公寓也好,还是混合型的共享空间的实践也好,都万变不离其宗,一个根本的问题两句话就说清楚了。一个是如何发展跟开拓出更多的房地产经营性的种类。这个种类特别重要,过去这么多年以来,可能我们在房地产的真实的开发意图上,更多的研究的是土地价值在产品中的变现。我们很少有人真正的去研究运营价值在产品中的变现,这是根本。

    

过去多少年以来,我们谈论的问题更多的是销售额,销售的利润率等等这样的话题是房地产比较热衷的,但是我们比较忽略经营型物业所带来的大宗房地产交易以及大宗房地产升值的能力问题。

    

第二件事情,也特别重要,也是我多次在中经联盟年会上谈到的,未来进入到一个经营性时代,或者我们叫从销售时代走向经营时代之后,特别要关注的是用户的变化。前两天我在黑马会的颁奖大会上,讲了一段话,标题党截取了一句话‘毛大庆说传统的开发商从来不关注客户’,为此我得罪了很多开发商朋友,其实我前面有话,后面也有话,但是他们截取了这句话,但是这句话其实也有真实的本意。我们在做产品的时候有多少是源于用户的需求产生的产品?这个在过去以销售为主导的房地产时代里,可能都是比较忽略的,或者没有那么多关注的。所以,今天我们用用户的视角来倒推房地产的内容产品的时候,这个是进入经营性房地产特别需要关注的。

    

地产转型的动因


我列举了5个促进和促使房地产行业深度变革的因素。


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地产转型的动因


一是经济结构的转型升级。关于经济结构转型的问题,房地产这么多年以来,我们纠结与房地产国家政策以及市场、客户行为,更多的因素还是在货币、汇率以及包括人民币的价值问题,以及人的资产价值的问题上的各种纠结。这是这么多年来导致的销售忽冷忽热,政府政策忽左忽右,很多跟宏观经济和货币政策相关。

    

但是货币问题,实实在在的讲,也是中国过去这15年,中国的GDP增长非常重要的考虑因素,大家都知道,其实中国庞大的GDP的增长跟我们的货币的制造密不可分,我们经常谈的是投资拉动、投资驱动,以及大量的靠货币的投入而产生的GDP。这里面房地产、基础建设投资都是非常重要的抓手。

    

过去我们用X万亿的钱,15年制造了将近160万亿的存量不动产,今天我希望大家再谈中经联盟话题的时候,大家多想想不动产这3个字,慢慢的从房地产这3个字的概念逐渐转向不动产这3个字。


这是货币的问题。

    

过去的经济有多少可以支持货币的价值,这里有一个争议的问题:房地产是虚拟经济还是实体经济。这个始终得不到明确的答案,任总一会儿可以解读一下,一方面有人说房地产是虚拟经济,也有人说房地产是实体经济,但是无论是虚还是实,我想除了房地产之外没有任何一个产业可以支撑如此大的货币产量,货币产能才是房地产和国民经济重要的连接因素。

    

但是我们看一个根本的问题,人民币国际化以后,特别是十八大以后,当时我们也有一些判断,我们说这一届政府会继续采用大量的制造货币的方式推进GDP继续成长。如果采取这样的判断,我们也不用谈转型,继续卖地,盖房子,通过杠杆继续造GDP就可以了。

    

如果我们不认为国家有能力继续再大量的印M2,可能这个选择就变得非常的狭窄,这个转型和实体经济的进一步变化以及对实体经济看法的进一步变化都会随之而来。

    

这个背景下我们看今天的经济结构转型和房地产相关的问题的时候,必须判断这可能确实是人民币国际化以后,我们对人民币的价值以及实体经济是否能够真实的支撑这样的一个我们所谓的货币价值,以及GDP价值是不是还存在的逻辑,这个是非常深刻需要探讨的。


二是人口结构的变化。大家可能要关注一个特别有意思的现象,好多微信朋友圈里面转十九大关于青年的论述,大家可能看到十九大报告,用了将近400个字论述青年的问题,其中谈到'青年兴则国家兴,青年强则国家强',这句话背后的意思到底是什么呢?400多字在重大决议报告里面论述青年,这确实是中国人口变化给中国未来经济建设带来的重要思考。

    

我多次谈到人口对于中国房地产未来预判的种种的概念和讨论,我们的90后的总人口比80后缩减了37%还多,00后比90后缩减32.4%,所有的数字告诉我们,年轻人口,或者说0到15岁的人口占总人口的比重越来越低。这是我们原来说靠人口红利带来大量的购买能力和创新能力值得堪忧的地方。

    

85年出生到今天,已经进入了工作岗位,作为第2次人口高峰的1.84亿人口,这1.84亿人口的价值取向,他们未来的人的消费取向、社会定义的取向,实际上都在跟过去这30年的主力人口发生着根本的不同,这是大家特别需要关注的东西。

    

我在十九大前关注到很多的政府公众号上出现了一些文章,中国的消费时代从物质消费逐渐过渡到精神消费,85年以后的这批年轻人,我们必须关注到一个根本的问题:他们对于物质,对于基础的生活的需求的需求品,特别是房子、汽车这一类的东西,他们需要吗?他们当然还需要,但是把他们作为人生动机,人生奋斗目标的根本诉求在发生着根本的变化。

    

我今年在校园招聘的时候,在北大跟60多位刚毕业的学生交流,大概都是96、97年的孩子,我问他们,你们谁愿意找一份工作,根本的出发点和动机是要去买一套房子?这一屋子的人满脸茫然地看着我,不能说他们不需要房子,但是把这个作为职业梦想的思考方式在发生着根本性的变化。

    

恰恰也是这一代年轻人跟我们最大的不同,这是一代中国真正的跟贫穷,跟物质匮乏,跟所有的奋斗是为了改变家族命运,这样的梦想已经开始真正的割裂。

    

他们选择自己的人生道路是为了自己的理想,这样的人恐怕是中国未来真正的希望所在,而这些人的价值取向非常多元,他们对房地产的需要、对内容的需要远远多过对功能的需要,这批人他们要什么产品,恐怕是我们真实的未来制造什么产品的主要的选择方向。包括我们做什么销售产品,做什么样的经营型产品,做多元化的城市内容,恐怕都要从这批人身上寻找突破。

    

我这两天跟陈粱主席也聊,还有一些人值得关注。这次十九大以后的解读报告里面有一个附件说中国未来的人口有4类人是推进中国整个经济变化的,这4种人都值得关注。


一种是新青年,刚才我花大量的篇幅论述了一下;


第2种是新老人,特别的不得了,新老人是哪一种老人呢?是中经联盟主席团成员里面60%的人,不包括刘肖,高一轩,但是包括了陈云峰和我,周教授和陈粱,张春华等也在里面,这批新老人大家要特别的关注,这批人对未来中国房地产还会继续贡献。我们基本上支撑了过去30年整个的消费主要的成长。我们是主要的制造者,主要的消费者,但是你不要忘记这批人他们进入养老时代的时候,第一,肯定会提前需求养老产品,这批人对养老的需要绝不是基本功能需要,更多的是精神需要,他们会为有尊严、有精神性的产品付费,这是新老人带给中国养老红利的根本不同;


还有新农人,这批新农人已经不是今天我们熟知的农民工,是农民工的孩子们,他们有多少人还愿意绑钢筋,多少人愿意堆砖头呢?这些人是未来游走城市和乡村之间的巨大的力量;


第4类就是新匠人,新蓝领会迅速的崛起,在中国的制造业慢慢的回归匠人精神以后,会出现一大批有前有知识,有追求的新匠人或者叫新蓝领。

    

这4批人是对未来的中国房地产,特别是中国的不动产行业,特别是内容制造,经营制造带来巨大变化的4种人,这4种人有几亿人之多,这是不可忽视的中国的新的经济力量。

   

三是新型城镇化战略的实施,四是城市中产阶级的形成和迁徙,恰恰也是上一次人口红利和房地产红利制造出来的一大批非常有实力的新的中产阶级。中国的中产阶级的跨度之大,范围之广任何国家都没有。所以中国的中产阶级的形成,未来会是一支非常重要的跟房地产相关的力量。

   

 最后社会消费的全面升级,后面会谈到。

 

存量及租赁市场前景广阔


第二个部分不解读了,简单的理解一下这么大的M2,过去消化M2,或者把M2趴在上面的产品只有土地和房地产,我们说能够把钱放在上面的东西只有房地产。未来仍然还是不动产,把词改变了,不再说房地产,而是不动产。

    

恐怕还是只有庞大的不动产,将来吸纳大量的钱的存放。我想谈一个问题,为什么中国的房地产会逐渐的走向经营型时代,我想房地产变成不动产,不动产仍然要流动,不流动的房子就是垃圾。要流动有两种方式,一个是低层面流动,一个高层面流动,过去15年房地产流动,在银行和小业主,开发商之间流动,一大堆散户在流动,一大堆钱是小钱,各种各样的钱最后都跑到消费者身上,变成的买房子的钱。

    

现在,慢慢的国家把房子要变成用品的时候,房子会变成大宗交易的流动产品,所以我有一个基本的判断,明年的两会之后,各种各样的REITs、ABS等各种各样的金融产品会如潮般的出现,这时候我们说的房地产100强,前几十强也好,我相信这批房地产真正的领军企业,仍然会成为房地产金融产品的主要的领军企业。这里面在座的中经联盟涵盖的大量的领军房地产公司仍然变成中国房地产金融变革的主要的生力军。

    

但是在这样的变化过程中,当房子变成大宗交易的流动产品以后,在更高的层面上流动以后,这时候呼唤一种新行业的出现,就是房地产的经营者。所以我们说中国房地产存量和租赁市场来看,前景无比广阔,我们跟发达国家相比,租赁行业的占比和贡献率是极其低的,过去万科郁亮总裁多次论述里面,这个数字很多次出现。

    

另一方面,中国进一步房改应该进一步推进长效机制的落地,尤其是需要大力发展租赁经济,深挖存量市场,在房地产市场逐渐走向高位,行业由增量转为存量市场,房地产市场堆积的风险可能会逐渐显现, 通过专业运营商实现大宗不动产保值增值,之后顺利对接多样化退出渠道有其必要性和急迫性

    

大家读一下这几行字,告诉了我们未来房地产经营型的走向,有一句话特别重要,说‘通过专业运营商实现大宗不动产保值增值,之后顺利对接多样性退出渠道,有其必要性和急迫性’。这里面特别重要的在于过去我们的房地产产业里面,我们看见的主要人才,大量的模式都在如何销售,在未来会谈如何经营,经营能力会变成房地产行业比拼的新能力。我们看到中经联盟里边很多人开始慢慢的转型到经营,像张鹏,云峰,我们都在逐渐的转型经营,我们没有离开这个行业,只是把着眼点放在经营,经营是未来帮助大宗房地产在更高层面流动的重要的帮手。

    

新形势下催生对空间+内容运营商的需求


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我们再看,这个图说明了我前面讲的问题,专业性财富管理公司的存在使得大量人的财富聚集在专业的机构手中,中国未来在走向房地产经营时代,会出现一大批专业的个人财富管理公司,今天在座的歌斐资产、诺亚财富、汉富机构等等这些的机构都是在过去的两三年里面快速成长的个人财富管理公司。当房子换一个层面流动的时候,个人财富仍然希望投资到房地产当中的时候,会逐渐的走到财富管理层面,涉足房地产。

   

 资本市场的变革,资产回报的要求等方面共同要求一个新的行业的产品,就是空间+内容的运营。

    

这个问题过去几年我们跟欧美的各种各样的机构探讨的时候都得到了相同的答案,为什么大量的资本投资一些房地产的内容运营,为什么出现联合办公,共享教育、共享医疗,共享社区包括长租公寓以及林林种种的模式,这里面很多的投资人,我们仔细分析他们,很多都是财富管理公司。财富类的管理公司,为什么投资布局经营型的公司,我想这个逻辑是一清二楚的,就是因为要通过不动产的增值实现资产的变现的时候,财富公司一定需要经营型公司的帮助。

    

未来会出现一批围绕经营模式创业的公司出现,这个领域是非常的宽广。

    

空间+内容运营商是房地产长效机制下的新模式


为什么谈空间+内容运营商?空间+内容运营商跟经营型公司的区别是什么?这就是我为什么说到今天的年轻人,今天年轻人的消费是没有中心化的,你跟任何一个年轻人说服他消费这个东西,他不一定会听你的,关键是这个内容是不是能够打动他,是不是能够真正的让他觉得满足了他内心的需要,是不是他需要的幸福感。这里面有很多原来听着很扯蛋的事儿,但是就是因为这些扯蛋的事儿变成了很多的新的IT,变成了新的促使一大堆人凝聚的新的价值产物。

    

过去的6年半里面,BAT3家人合力把中国的7.5亿人变成了线上的消费者,这是一个了不得的历史变化。7.5亿人跑到了线上,这3家人一共制造了将近75万个线上的消费模式,我们今天无论谁,恐怕都是其中某一些消费模式的重要的消费者,甚至依存他。

    

我们说很多的APP上,很多人离开了这些APP都没有办法过日子了,前2天北京送货的都没有了,很多人生活特别不方便,离开了APP之后不知道怎么过日子了。我记得有一天晚上我太太抱怨说要买一个药,她以前很习惯用快方APP,这个药15分钟就送到你家里,用云计算的方式找到快递小哥,配药房,把药送到家里,这在冬天是多么好的服务。上个礼拜她怎么在线上都找不到送货的,因为送货的人没了。

    

这个背景下,这个APP就不好用了,大家看一下其实有这么多人在线上进行消费,我们也看到了很多的线上消费的产品,后面凝聚了几百万,上千万的消费者,我们看到了盒马鲜生、喜茶这些新的IP的产生,这些互联网产物在线上凝聚了几百、上千万的粉丝和流量之后,带到线下跟实体化的商业地产竞争的时候,实际上实体化的商业运营商是不堪一击的。

    

他们会带着自带流量的消费者下来,这是我们必须要注意的。前2天在乌镇跟马云交流这个问题,我非常认同,我们也做了这样的实验,我们也在一个空间里面放7个网红在一起经营,大家有机会可以看看国贸饭店我们改的共享际,有4个几百万粉丝的运营商在里面运营,我们从来不关注他们的流量和来的人,因为每天人山人海,他们自己带着线上的流量在线下活动,像这样的商业模式都是未来做空间运营特别需要关注的。

    

我这几年已经逐渐的把招商这个词枪毙了,我们把寻找IP变成了今天重要的工作,会不会发现流量,能不能找到IP的源头,找到IP和流量的促使者和获取者,这是今天做运营性地产特别重要的。也就是说你能不能找到自己带着流量的运营商跟你一起合作,这是非常关键的。

    

所以今天跟大家传导一个概念,今天在做经营性物业的时候特别要着眼于找自带流量的IP内容,而不再是招商,招商这个事情已经可以结束了。

    

空间+内容运营商符合创造力阶层崛起时代的最新需求


我们看一下迅速的崛起的创造力阶层,成为社会的消费主体之后,就会带来刚才我前面谈到的,做经营性物业时候的思路变化。原来我在凯德置地的时候做来福士,当时团队里面工资最高,收入最高,最珍贵的一批人是招商的团队,想要什么品牌都会抓进来,这是每家比拼商业地产最重要的,以前做商业地产先落位,一层二层三层是什么,把品牌先放上。


今天我们再做空间运营的时候,比拼的是谁能找到一大堆自带流量的IP,这是什么人所促使的?刚才我前面讲到了,我们什么时候要用用户思维和用户视角看待不动产经营,恰恰是今天我们所说的这一批创造力阶层促使的,他们是未来真正的消费者。当你不能打动他们,不能吸引他们的时候,你招更多的商实际上都是没有用的,这里面我想是特别需要注意的。

    

我们做了这么多年,甲方思维、本位思维的人要转到用户思维,这是一个很大的变化。首先想到这里面大家要注意到,我们真的是不是能够懂得和贴近创造力阶层的根本需要。

   

空间+内容运营商是一二级市场资本联动的核心枢纽


优秀的空间+内容运营商是大宗不动产收益升值的引擎,也是一二级资本实现联动的核心。


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 这个图是我基本上把这些年房地产相关的金融运作的各种模式都做了总结,这是各种不动产相关的金融运作,包括REITs、募资、投资、债权等等,各种各样的模式都有。所有的模式都没有什么新鲜的,都是房地产行业经过多年验证的,但是这里面有一个根本的诉求,左下角的这些人,所有的模式都指向这些人,未来谁能够在这些模式下通过空间+内容的运营使得这些东西真正达到的退出的回报能够实现,这是一个根本,能够实现他要求退出的回报,这是比拼的这些人的本领。

   

 未来在市场上会出现一群专门配合所有房地产金融业务而去真正做运营的公司,这是未来我们说房地产领域内创新的非常重要的方向来源。

    

我相信将来在中经联盟里面会冒出一大堆人都在这里做文章,这是最重要的。

    

空间+内容运营商的三个特征


“赋予低效空间流动性 +推动城市消费升级+品牌的人格化”


当然了,我们也谈到了空间+内容运营的运营者必须记住的3个本领,这也是我们3年来做内容运营逐渐形成的代表。对于一个运营者来说,能不能第一条,增加这个空间,给这个空间带来流动性。这句话怎么解释呢,最容易解释的就是饭馆,或者以前高主席比较熟悉的按摩的地方,还有陈主席比较熟悉的唱歌的地方,这都是流动性,我想解读流动性,所有人开饭馆都知道,饭馆最关键的是桌子多密,这个桌子翻几次牌,这就是这个空间的流动性,哪一个饭馆让人流动最快,这个饭馆赚钱是最多的,按摩能够尽快按完再上人,这是流动性最好的,歌厅让他赶紧多点吃的,要不然唱完赶紧走人。所有的都是要制造流动性。

    

今天大量的空间为什么租金不能带来回报,为什么空间不能产生价值?其实就是不能真正的带来空间的流动性,找到空间的流动性就找到了盈利的钥匙,而流动性在哪,就在刚才我提到的IP的身上。

    

前两天我在广州,小心翼翼的跟几个年轻人说,我说我没有喝过喜茶,我认为没有喝过这个的人不够时尚,我让小伙伴去买一杯喜茶,我不敢去买,不好意思,他们就去买了一瓶出来,我就喝,我说这个东西作为'网红',到底是怎么红法,喝半天觉得还好吧,我为了显示自己很时尚,发了一个朋友圈,我说我喝到喜茶了,下面留了五六十条言,都问我好喝吗,什么味,我发现多半人没喝过,我还挺时尚的。

    

有一个中经联盟的小女孩,跟我说好喝,特别好喝,剩下的人都说一般般,要么就是没有喝过。我问这个小女孩好喝在哪,为什么好喝?她说你喝奶盖了吗?我说我喝了,她说你没有觉得那个奶盖带来了温暖和幸福吗,我说怎么解释?她说喜茶是给女生能够喝完之后迅速感觉温暖和幸福的东西就是因为那个奶盖。你们喝过觉得幸福吗?你说这样一个产品,对这个群体的吸引不给你讨论这里面是草莓味的还是什么味的,它告诉你这个奶盖喝完之后会感觉到幸福。

    

今天我们做一个产品让消费者感觉温暖和幸福是根本,能不能打动内心,激发他的人性的舒服,这是特别关键的。所以我们说做什么东西,能不能给这个空间带来流动性,能不能吸引大量的人迅速的聚集在你身上,马云到今天投了那么多的IP,他说最骄傲的还是三只松鼠,大家知道三只松鼠的成功,就是典型的利用网红、IP、粉丝创业成功的案例。今天的时代做任何的东西,是不是找到IP,能不能让IP带来流量和流动性,这是我们做空间特别关注的事情。

    

第二个是内容通过资源对接和跨企业、行业的反应聚合,完成产品和IP的落地,满足城市消费升级,形成一站式的终极去处。我看了喜茶的店,评效超级无敌,一个喜茶门店平均排队80到120个人,这个店4.5平方米,最大的也就10平方米,你们可以算一下帐,4.5平方米面积,平均排队120个人,比商场的评效高多少倍。

    

前两天去上海推荐了一个网红面条,我去看了一下,这个面积很小,但是排队的人是桌子的数倍,这些都是给我很大的启发。今天我们在做的产品能不能打动人的心灵,形成大量的粉丝聚集是提升评效的根本。我说了半天,很实际,今天的报告讲的实际多了,孔鹏谈意识形态比较多,我谈的是商业模式问题。

   

 回头再做什么网红,IP,不赚钱都是扯蛋,所以不盈利根本没有用,但是它是真能盈利,来源于就是流量远远大过线下的物理面积,这是特别重要的。

    

我大概在三个礼拜之前,有一天晚上我特别高兴,欣喜若狂,那天我的互联网团队告诉我,优客工场实际上的物理桌子,开业的桌子就3.1万多个,线上的用户已经14万人了。这是我那天最高兴的,我突然觉得已经不再依赖物理的桌子赚钱了,4倍于物理桌子的人在线上使用我们的产品,这些概念都需要知道,我们如何让一个低效空间变出高效的评效,要的还是人,关键还是人,但是人的聚集方式跟商场数人完全不一样,甚至不花一分钱做广告,把人弄来,这是IP的力量。

    

最后一个事情——人格。企业品牌一旦实现人格化,就会迅速定位到用户的精神刚需,这就是IP形成的原因,迅速定位到人的精神需要。今天台下的90后的人应该都同意我的观点,迅速精准定位到人的精神需要之后,根本就不用做广告了。

    

最后一句话,让用户从不闻不问到主动参与,从不理不睬到真心热爱,这是今天做新房地产产品特别需要注意的东西。

    

空间打造


当然,优客工场做了很多的尝试,这里就不多讲了。其实我们有2个升级,城市的消费升级,无外乎房地产上就2条。


一条我们讲的是技术的升级。刚才西门子也讲了,几个赞助商也谈到了同样的观点。所有的技术升级最后一定回到经济效益上,否则就是一堆技术的堆砌,无论是装什么门禁,人脸识别,大数据搜集的信息系统,都不是根本。根本来源你做所有的空间,智能化也好,技术手段也好,是不是真正的服务到用户,让用户的工作生活在你的空间里面变得更加高效,成本降低。

   

 我们在一月份会发布优客工场的新产品,到时候也和中经联盟一起发布,这是我们真正的宣布4900家企业,这4900家企业年营业额579亿,明年我想优客工场会达到1000亿的平台,如果把这些企业搬到线上,做各种企业级的交互,就变成一个企业级交互的Facebook,如果变成这样的品牌,其实物理空间有什么边界都不重要了,这是我们一月份会发布这个产品,最近我们跑了1个多月,效果特别好,好多的交易、流量,广告费不断的发生。

   

 所以在想,其实真正的智能化是企业服务的智能化和楼宇经济的智能化最好的融合。

    

第二个升级,就是从功能消费向精神消费的升级,这是未来经营性房地产特别需要改变的思想方法。我在中经联盟做这个报告,我说毫无保留,把所有的收获、经验都跟大家分享,希望大家多注意问题,精神消费是未来做房地产收益重要的思想来源。如果你可以找到精神共鸣,你的消费者将来是没有边界的。

    

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最后这个图,也是过去3年我们做优客工场也好,共享际也好,给自己画的商业模式的路径图,其实无外乎3个事情,前端做底层资产的坚实的运营者,运营是很脏很累,不赚钱的事儿,但是坚实的做好运营,这是非常非常关键的。

    

今天早上我用了4个小时看了80张图纸,把我们已经开业的80个优客工场的平面整个看了一遍,看了的结果是我们又找出3900张桌子,一年带来的收入可以算一下,一个桌子1000块钱,其实不断的在审视产品,不断的修改产品。

    

做好底层运营,带来更多的流量,最后一端是跟基金打通,做好基金运营能力的变现,这是势必要做的一条路,经营性公司和基金公司的打通,这是关键的。但是核心的核心是中间这块,做经营型不动产,运营公司赚的钱很少,赚的是现金流,但是盈利不多,通过跟基金结合,可以赚到基金管理费,也可以 赚房地产退出时候的分成,也就那么一回事,房子卖了就完了。最后留在运营者手里的东西是真正的财富,无论房子怎么卖,进来还是出去,最核心的是中间这个,如果利用跟基金的结合过程中通过大量的量累计一大堆的2B、2C的数据,最后这批数据的拥有者是是经营者的核心财富,如何利用好这些数据,让数据变现,这是更高级的玩法,这也是我们追求的东西。

    

内容运营——IP运营


最后运营IP,学会产生话题,学会自带流量。这都是做经营的人不断要思考的,我这两天也开了一个网店,很多人问我为什么开微店,我说所有的这些年轻人玩的东西我要玩一个遍,必须要参与一下,不参与在里面怎么知道他们在里面干什么。那天晚上我卖衣服,跟大家报告一下,一天晚上卖了8000多块钱,我说要辞职创业了,卖衣服赚钱比开优客工场快多了。有一个人给我发了一个微信,你能让你的微店卖任小米吗,我说太可以了,我说我争取卖任总的任小米,我想我的微店和任志强的IP相乘,这个微店不得了,下周我将推出任小米,作为元旦和春节的套装,嫁接任总的IP,把我的IP做大,任总不太需要我的IP,但是我需要任总的IP,这个非常重要。

    

如何创造流量,创造话题特别重要。

    

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最后一张PPT,这是我们过去3年的一点精华,做联合办公也好,共享社区也好,当时做的就4条,做商业生态、产业生态、孵化生态、互联网生态,这里面有一个孵化生态,我们这2年半的时间,大概投资了将近50个IP跟网红,这50个里面有30多个很牛逼,很厉害,包括很多人用的,活动行,知识产权保护线上的知瓜瓜,长江商业评论,这些都是我们投的,这些IP给优客工场带来了很多好玩的东西,投资IP,发现网红也是我们干的事情。

    

最后两件事:


你是不是能够不断发现和制造一站式的生活平台,不限于联合办公,不限于共享居住,未来的养老产业都跟这个事儿有关系?是不是能够创造和引领新型的消费文化?当你满足这2条的时候,你的商业模式的成立我想就会慢慢的变得更加清晰和清楚。

    

最后一句话,我希望在中经联盟的平台上,大家真的是互相启发,互相帮助,云峰说每年让我来讲讲,我都不遗余力的跟大家分享,我特别希望看到这个行业很好的转型和平稳发展。


我也希望兄弟姐妹们真实的迎来中国房地产第2个春天,我特别坚持的相信,中国房地产最好的时候还远远没有到来,这么大的存量不动产,做了这么多年的粗放的发展,如果我们能精耕细作的走向不动产价值创造的时候,这里面的空间大的不得了,难以想象,这是一个特别好的时代,让每个人都有机会想象、创新,每个人都有机会去试试,再过20年,我们中经联盟再聚会的时候,我们都不后悔,因为我们在这个时代都做了自己该做的事情。


谢谢各位!”

    

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